صنعت ساختمان ایران پس از جنگ 12 روزه: تحلیل پیامدها ، سناریوهای پیش رو
طی سه سال گذشته (۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳)، صنعت ساختمان ایران به عنوان یکی از حیاتی‌ترین موتورهای رشد اقتصادی، نه تنها در ابعاد کلان (سهم در تولید ناخالص داخلی و اشتغال مستقیم و غیرمستقیم)، بلکه در زندگی روزمره شهروندان نقش بنیادینی ایفا کرده است. طی سال‌های اخیر این صنعت، که به‌طور سنتی وابستگی بالایی به منابع داخلی، سیاست‌های عمرانی دولت، جریان نقدینگی و نرخ ارز دارد، در معرض مجموعه‌ای از بحران‌های توأمان قرار گرفت: تداوم تحریم‌های اقتصادی، کاهش یا بهتر است بگوییم نبود سرمایه‌گذاری خارجی، اختلالات ناشی از پاندمی کرونا و پساکرونا، تورم افسارگسیخته همراه با رکود، بحران انرژی و ضعف حکمرانی در تخصیص منابع!
در چنین بستری، بروز جنگ ۱۲ روزه ایران و اسرائیل (۱۳ تا ۲۴ ژوئن ۲۰۲۵ / ۲۳ خرداد تا ۴ تیر ۱۴۰۴) به‌منزله یک رویداد ژئوپلتیکی پیش‌بینی‌ناپذیر، شوک جدیدی بر پیکره این صنعت وارد کرد. جنگی که هرچند در بازه‌ای کوتاه رخ داد، اما دامنه اثرگذاری آن بر فضای روانی بازار، سرمایه‌گذاری، قیمت مصالح، هزینه زمین و حتی رفتار دولت در تخصیص منابع عمرانی، فراتر از پیش‌بینی‌ها خواهد بود.
۲- نگاهی گذرا به روند سه‌ساله صنعت ساختمان در ایران (۱۴۰۱–۱۴۰۳)
رشد تشکیل سرمایه ثابت ناخالص ( GFCF )
طی سال‌های ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳، سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان با وجود رکود اقتصادی گسترده، همچنان یکی از مؤلفه‌های کلیدی در ترازنامه رشد اقتصادی کشور باقی ماند. مطابق داده‌های بانک مرکزی ایران، رشد بخش ساخت‌وساز در ۹ماهه نخست سال مالی ۱۴۰۲ حدود ۳/۱ ٪ برآورد شده است. این رشد هرچند مثبت، اما در مقایسه با متوسط تاریخی دهه ۹۰، رشدی ضعیف و شکننده تلقی می‌شود که بیشتر ناشی از تورم و افزایش اسمی قیمت پروژه‌ها بوده است تا رشد حقیقی در سرمایه‌گذاری!
همچنین داده‌های CEIC و GlobalData نشان می‌دهد که ارزش افزوده واقعی صنعت ساختمان در سه‌ماهه دوم ۱۴۰۲ رشدی در حدود ۴/۷ ٪ را تجربه کرده است! باید توجه داشت که این رشد عمدتاً مدیون پروژه‌های نیمه‌دولتی و بعضاً نظامی (نظیر بازسازی زیرساخت‌های حمل‌ونقل، طرح نهضت ملی مسکن و پروژه‌های مرتبط با مرزهای شرقی و غربی) بوده است و نه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی! به بیان دیگر، موتور محرک ساخت‌وساز در این دوره بیش از آن‌که ناشی از اعتماد بازار به آینده اقتصادی باشد، مبتنی بر مداخلات دولت در پروژه‌های خاص و نه‌چندان رقابتی بود.
از منظر سرمایه‌گذاری ثابت ناخالص (Gross Fixed Capital Formation)، بخش خصوصی با کاهش جدی مواجه شده است! سهم بخش خصوصی از سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز به‌ویژه در مناطق پرریسک یا دور از مرکز (نظیر استان‌های مرزی) کاهش چشمگیر داشته و عمدتاً در نقاطی مانند شمال کشور و تهران متمرکز باقی مانده؛ جایی که امید به حفظ ارزش ملک و نقدشوندگی آن بیشتر بود!
ساخت‌وساز مسکونی و سطح پروژه‌ها
در بازه ۹ ماهه منتهی به زمستان ۱۴۰۲، بیش از ۱۳/۳ میلیون مترمربع زیربنای ساختمانی در کشور ساخته شد که نشان‌دهنده رشدی حدود ۸۰٪ نسبت به دوره مشابه سال قبل است. این رشد که در نگاه نخست چشمگیر می‌نماید، با نگاهی دقیق‌تر عمدتاً ناشی از جهش قیمتی مصالح و تورم ساخت بوده است تا افزایش واقعی در تعداد پروژه‌های جدید. تهران، همچنان به‌عنوان قلب تپنده بازار مسکن ایران، شاهد رکودی مزمن در بازار مصرفی بود. با وجود رشد اسمی در قیمت‌ها، معاملات واقعی به‌شدت کاهش یافت.
در مهرماه ۱۴۰۲، تورم سالانه مسکن در پایتخت از مرز ۷۵٪ عبور کرد، اما حجم معاملات در برخی مناطق تا ۴۰٪ کاهش یافت. این تضاد میان قیمت بالا و افت تقاضا نشان‌دهنده شکل‌گیری یک حالت «رکود تورمی» یا stagflation در بازار مسکن است؛ وضعیتی که در آن قیمت‌ها همچنان بالا می‌رود، اما نه بر مبنای تقاضای واقعی بلکه به دلیل شوک‌های بیرونی (تورم، ارز، سیاست‌های ناکارآمد مالی)! پروژه‌های بزرگ مقیاس عمدتاً در حاشیه شهرها یا مناطق ارزان‌قیمت اجرا می‌شدند، و پروژه‌های خرد یا متوسط بیشتر در نواحی شمالی کشور (به‌ویژه استان‌های مازندران و گیلان) رشد کردند، که عمدتا با رویکرد استفاده تفریحی یا سرمایه‌گذاری برای اجاره‌های کوتاه‌مدت بودند!
شاخص‌های قیمت مصالح، زمین و نرخ ارز
یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده در روند صنعت ساختمان طی این سه سال، رشد بی‌سابقه قیمت مصالح ساختمانی بود. بر اساس داده‌های رسمی، قیمت مصالح ساختمانی طی سال‌های ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ بیش از ۳۴۰٪ رشد کرده است. این افزایش قیمت نه تنها به دلیل نوسانات نرخ ارز و هزینه‌های واردات، بلکه به دلیل بحران انرژی، کاهش ظرفیت تولید داخلی، افزایش هزینه حمل‌ونقل و اثرات جنگ روسیه و اوکراین بر زنجیره تأمین منطقه‌ای بوده است.
همزمان، قیمت زمین به‌ویژه در مناطق کلان‌شهری و شمال کشور تا بیش از ۶۴۰٪ افزایش یافت. این جهش قیمتی منجر به حذف بخش بزرگی از خریداران مصرفی از بازار شد و بازار را بیش از پیش به سمت سرمایه‌گذاری‌های غیرمولد، سوداگرایانه و پروژه‌های لوکس سوق داد! نرخ بهره بین‌بانکی نیز که یکی از شاخص‌های کلیدی برای تسهیلات ساخت‌وساز محسوب می‌شود، از حدود ۱۸٪ در ابتدای ۱۴۰۱ به حدود ۲۴٪ در اردیبهشت ۱۴۰۴ رسید. این افزایش، موجب کاهش جذابیت تأمین مالی بانکی برای سازندگان و سرمایه‌گذاران شد و فشار بر منابع نقدی پروژه‌ها را افزایش داد. بسیاری از پروژه‌های کوچک به دلیل عدم دسترسی به وام مناسب یا سودهای سنگین، نیمه‌کاره یا به تعویق افتادند.
بحران انرژی، ناکارآمدی تأمین مالی و اختلال در زنجیره عرضه
بحران انرژی در ایران که با قطعی‌های مکرر برق در تابستان و کمبود گاز در زمستان همراه بود، اثرات شدیدی بر زنجیره تأمین مصالح ساختمانی و هزینه تمام‌شده پروژه‌ها داشت. صنایع فولاد، سیمان و تولیدکنندگان عایق و چسب‌های ساختمانی و همچنین سایر متریالهای بنیادین، همگی در ماه‌های بحرانی با کاهش ظرفیت تولید مواجه شدند، که به شکل زنجیره‌ای، هزینه‌های ساخت را بالا بردند! در همین حال، تأمین مالی پروژه‌ها به دلیل سیاست‌های انقباضی بانک‌ها، تمرکز دولت بر طرح‌های کلان انرژی و زیرساخت و عدم ورود سرمایه‌گذاران خارجی، دشوارتر شد. بخشی از منابع تسهیلاتی که پیش‌تر به پروژه‌های متوسط و کوچک اختصاص داشت، به سمت پروژه‌هایی مانند گسترش و توسعه همکاری های انرژی محور انرژی با پاکستان، بازسازی برخی پروژه‌های نظامی و کنترل نواحی مرزی متمایل شد. در مجموع، صنعت ساختمان در پایان سال ۱۴۰۳، با ترکیبی از رشد اسمی، رکود واقعی، جهش قیمت نهاده‌ها، کاهش سرمایه‌گذاری خصوصی و ضعف در نظام تأمین مالی مواجه بود؛ وضعیتی که با بروز جنگ ۱۲ روزه ایران و اسرائیل، به نقطه عطفی حساس رسید!
پیامدهای جنگ ۱۲ روزه بر صنعت ساختمان ایران
جنگ ۱۲ روزه میان ایران و اسرائیل (۱۳ تا ۲۴ ژوئن ۲۰۲۵ / ۲۳ خرداد تا ۴ تیر ۱۴۰۴)، نخستین تقابل مستقیم نظامی میان این دو کشور در دهه‌های اخیر بود. هرچند دامنه تخریب فیزیکی در خاک ایران با توجه به وسعت کشور، محدود و بیشتر در مناطق غربی، جنوبی و مناطقی از تهران و استان البرز بود، اما اثر روانی، سیاسی، اقتصادی و راهبردی این رویداد بسیار فراتر از زمان و مکان آن گسترش یافت. در صنعت ساختمان، این جنگ نه‌تنها باعث تغییر انتظارات فعالان بازار شد، بلکه در کوتاه‌مدت محرک رفتارهای تدافعی در میان سرمایه‌گذاران، سازندگان و خریداران می باشد.
شوک روانی و تعلیق پروژه‌ها
در هفته‌های منتهی به جنگ، بروز نشانه‌هایی از درگیری قریب‌الوقوع موجب تعلیق یا کندی عملیات اجرایی در بسیاری از پروژه‌ها شد. پیمانکاران با نگرانی از اختلال در تأمین مصالح و احتمال نوسان نرخ ارز، از خریدهای عمده خودداری کردند. در مناطق پرجمعیت مانند تهران، تبریز و کرج، سازندگان پروژه‌های متوسط، شروع به بازنگری در زمان‌بندی فازهای اجرایی کردند. در هفته‌های بعد از جنگ نیز بسیاری از پروژه‌های در حال ساخت در مرحله اسکلت یا نازک‌کاری، به دلیل افزایش آنی قیمت‌ها یا عدم اطمینان در خصوص آینده تأمین مالی، به حالت تعلیق موقت درآمدند. همچنین برخی سرمایه‌گذاران خرد در استان‌های شمالی، با هدف تبدیل سرمایه به دارایی نقد یا ارز، از ادامه مشارکت در پروژه‌ها کناره‌گیری کردند.
جهش موقتی قیمت مصالح و اختلال در زنجیره تأمین
در بازه زمانی ۲۵ خرداد تا نیمه تیر ۱۴۰۴، بازار مصالح ساختمانی در ایران شاهد افزایشی میانگین بین ۱۲ تا ۱۸ درصد در قیمت‌های عمده بود. محصولاتی مانند میلگرد، سیمان، آلومینیوم، گچ و رنگ که به انرژی یا واردات مواد اولیه وابسته‌اند، در صدر افزایش قیمت‌ها قرار گرفتند. این افزایش، ناشی از چند عامل توأمان بود:
• انتظار بازار برای کاهش واردات و اختلال در حمل‌ونقل منطقه‌ای (به‌ویژه در خلیج فارس)؛
• افزایش قیمت جهانی فلزات و سوخت به دنبال ناامنی در منطقه؛
• احتکار تاکتیکی از سوی برخی انبارداران و تولیدکنندگان داخلی برای فروش در قیمت‌های بالاتر
زنجیره تأمین مصالح از جنوب و نواحی مرکزی کشور به سمت کلان‌شهرها، به‌ویژه پروژه‌های بزرگ و متوسط در تهران و شمال کشور، دچار وقفه‌های جدی شد. بسیاری از پروژه‌های ساختمانی یا دچار توقف و تاخیر شده یا مجبور شدند مصالح جایگزین با کیفیت پایین‌تر یا با همان کیفیت قبل ولی با قیمت بالاتر تهیه کنند که مستقیماً بر زمان‌بندی و هزینه تمام‌شده اثر گذاشت.
بی‌ثباتی در بازار زمین و کاهش نقدشوندگی املاک
اگرچه در دوران جنگ هیچ‌گونه حمله مستقیمی به مناطق مسکونی یا تجاری صورت نگرفت، اما ترس از گسترش درگیری ها و بروز جنگ گسترده تر باعث شد برخی مالکان زمین و ملک‌های نیمه‌ساخته، در اقدامی پیشگیرانه وارد فاز فروش سریع شوند. این روند، به‌ویژه در مناطق شمالی (چالوس، نوشهر، لاهیجان و …) و مناطق متوسط شهری تهران مشهود بود. اما در برابر این عرضه غیرمنتظره، تقاضای مؤثر کاهش یافت. چرا که همزمان خریداران نیز با در نظر گرفتن سناریوی وخامت اوضاع، از ورود به بازار امتناع کردند. در نتیجه، بازار زمین و املاک در هفته‌های بعد از جنگ وارد فاز کاهش نقدشوندگی با تورم پنهان شد؛ قیمت‌ها به ظاهر کاهش نیافت، اما خرید و فروش عملاً متوقف گردید.
افزایش ریسک سرمایه‌گذاری و تقاضا برای دارایی‌های امن
از منظر رفتار سرمایه‌گذاری، جنگ باعث شد تا فعالان اقتصادی با نگاه تازه‌ای به مفهوم ریسک ژئوپلتیکی بنگرند. پروژه‌های ساختمانی، به‌ویژه پروژه‌های تجاری و اداری در تهران و کلان شهرها، با دو تهدید روبه‌رو شدند:
• ریسک کاهش تردد و تقاضا برای فضاهای کاری و تجاری؛
• ریسک تغییرات ناگهانی در سیاست‌های دولتی یا منابع تأمین مالی.
در نتیجه، بسیاری از سرمایه‌گذاران، حتی آن‌ها که پیش‌تر تمایل بالایی به سرمایه‌گذاری در ملک داشتند، به سمت دارایی‌های امن‌تری چون طلا، ارز، رمزارز یا ملک در خارج از کشور (برای طبقات مرفه) حرکت کردند. این چرخش سرمایه، خروج منابع از صنعت ساختمان را تسریع و خطر نیمه‌تمام ماندن پروژه‌های بزرگ‌مقیاس را افزایش داد.
تغییر رفتار دولت و جهت‌گیری عمرانی
در پی جنگ، دولت ایران ناچار به تخصیص منابع بیشتری برای امور دفاعی، بازسازی زیرساخت‌های حیاتی (مانند پدافند غیرعامل، سیستم‌های حمل‌ونقل حیاتی، امنیت انرژی و …) شد. این تغییر رویکرد موجب کاهش سهم بودجه عمرانی تخصیص‌یافته به طرح‌های مسکن، بازآفرینی شهری و حمایت از بخش خصوصی گردید.
برای نمونه، برخی تسهیلاتی که قرار بود به نهضت ملی مسکن اختصاص یابد، موقتاً متوقف یا به پروژه‌های پدافندی تغییر مسیر داد. این روند در کوتاه‌مدت باعث بی‌اعتمادی سازندگان به حمایت پایدار دولت شد و در بلندمدت می‌تواند موجب عقب‌ماندگی جدی در اجرای طرح‌های عمومی شود.
سناریوهای محتمل برای آینده صنعت ساختمان ایران (۱۴۰۴–۱۴۰۷)
بر پایه داده‌های اقتصادی، روندهای سیاسی و تغییرات ژئوپلتیکی، می‌توان برای صنعت ساختمان ایران در افق ۱۴۰۴ تا ۱۴۰۷ چهار سناریوی کلان را ترسیم کرد. این سناریوها مبتنی بر دو محور اصلی عدم‌قطعیت هستند:
• محور اول: ثبات یا تداوم بی‌ثباتی ژئوپلتیکی (جنگ‌های منطقه‌ای، تحریم‌ها، درگیری‌های داخلی یا خارجی)
• محور دوم: بهبود یا وخامت وضعیت اقتصادی داخلی (تورم، رشد، سرمایه‌گذاری، سیاست‌های مالی)
سناریوی اول – «احیای نسبی با ثبات سیاسی» ( بهبود نسبی در فضای اقتصادی و توقف جنگ‌های فرسایشی )
در این حالت، با توقف جنگ ایران و اسرائیل در ۲۰۲۵، مذاکرات منطقه‌ای با میانجی‌گری قدرت‌های جهانی و برخی کشورهای منطقه (چین، روسیه، عمان، ترکیه) شکل می‌گیرد و فضای روانی اقتصاد ایران اندکی ترمیم می‌شود. سیاست‌های مالی دولت به‌سوی حمایت مشروط از تولید و ساخت‌وساز بازمی‌گردد و کنترل نرخ ارز در دستور کار قرار می‌گیرد. نرخ بهره واقعی کاهش می‌یابد و پروژه‌های عمرانی اولویت‌دار از سر گرفته می‌شوند.
راهبرد پیشنهادی:
سرمایه‌گذاران خرد و متوسط در مناطق شهری با جمعیت بالا می‌توانند پروژه‌های مشارکتی با گردش مالی کوتاه‌مدت (۱۸ تا ۲۴ ماه) را هدف قرار دهند. پیشنهاد می‌شود سرمایه‌گذاری در پروژه‌های تجاری-اداری صرفاً در مناطقی با شاخص تقاضای ثابت انجام شود. همچنین سرمایه گذاری در پروژه هایی با واحدهای مسکونی کوچک مقیاس اما دارای خدمات هتلی می تواند توجیه پذیر شود.
سناریوی دوم – «رکود مزمن در فضای پرریسک» ( ادامه تحریم، بی‌ثباتی سیاسی و تورم ساختاری )
در این وضعیت، تنش‌های ژئوپلتیکی منطقه‌ای تداوم یافته یا به شکل غیرمستقیم از طریق حملات نیابتی یا فشارهای تحریمی ادامه می‌یابد. تورم دو رقمی بالا، نرخ ارز بی‌ثبات و کاهش توان خرید، به همراه نبود منابع مالی جدید، موجب رکود مزمن در صنعت ساختمان می‌شود. نرخ رشد اقتصادی کشور زیر ۲٪ باقی می‌ماند و سرمایه‌گذاران خارجی کاملاً از بازار خارج می‌شوند.
راهبرد پیشنهادی:
سازندگان باید به سمت پروژه‌های کوچک و چابک با قدرت نقدشوندگی بالا حرکت کنند. پروژه‌های مسکونی ارزان‌قیمت و مقاوم با هدف فروش سریع، در این شرایط سودآورتر خواهند بود. تمرکز بر بازار اجاره نیز می‌تواند بازاری با ثبات نسبی فراهم آورد.
سناریوی سوم – «بازتوزیع ثروت و رشد نامتوازن» ( تمرکز دولت بر مناطق خاص، رشد پروژه‌های عمرانی دولتی و غفلت از بخش خصوصی )
در این مدل، دولت تصمیم می‌گیرد با سیاست‌های توسعه‌محور، منابع محدودی را در پروژه‌های زیربنایی یا امنیتی خاص در استان‌های مرزی (سیستان، خوزستان، هرمزگان، کرمانشاه) متمرکز کند. در نتیجه، استان‌هایی مانند تهران، البرز، گیلان، اصفهان و فارس و … از منابع حمایتی دور مانده و رشد سرمایه‌گذاری خصوصی به‌دلیل فضای نامطمئن سیاسی کاهش می‌یابد.
راهبرد پیشنهادی:
شرکت‌های ساختمانی متوسط و بزرگ می‌توانند با بازطراحی مدل کسب‌وکار، وارد پروژه‌های EPCF یا پیمانکاری دولتی در مناطق اولویت‌دار شوند. این امر نیازمند توسعه مهارت‌های حقوقی و فنی در حوزه قراردادهای دولتی و ارتباطات فرابخشی است.
سناریوی چهارم – «بحران ترکیبی: تورم، ناامنی و آشوب» ( بدترین حالت ممکن با وقوع ناآرامی‌های اجتماعی و تنش خارجی پایدار)
این سناریو که احتمال آن پایین بود اما در حال افزایش است، اثرگذاری آن بسیار زیاد و مخرب است! این سناریو در صورت ترکیب ناامنی داخلی (آشوب‌های گسترده شهری، بی‌ثباتی سیاسی، اعتصابات سراسری) با فشارهای نظامی یا تروریستی خارجی، محقق می‌شود. در این حالت، فعالیت‌های ساختمانی در شهرهای بزرگ و کوچک متوقف یا به حداقل ممکن می‌رسد.
راهبرد پیشنهادی:
در این شرایط بحرانی، تنها پروژه‌هایی با نقدشوندگی سریع یا دارای کاربری ترکیبی با پناهگاه ایمن (مراکز داده، پدافند غیرعامل، انبارهای زنجیره‌ای، مراکز اورژانس) یا املاک مسمول دارایی پناهگاهی می‌توانند بخشی از بازار را حفظ کنند. پیشنهاد می‌شود فعالان ساختمانی برای حفظ سرمایه به سمت تنوع دارایی و سرمایه‌گذاری موازی در خارج از بخش مسکن حرکت کنند.
درود و احترام